天福集团副总裁黄益斌:守正出新 笃行致远
时间:2021-10-12 15:56:00 |


    经历三道红线与集中供地,地产业终结20年来的“高杠杆、高储备、高周转”模式,进入“稳地价、稳房价、稳预期”时代。乐居财经推出《韧性——2021对话经理人》系列,聆听时代转折中总经理的心声!本期【见地】对话嘉宾是天福集团副总裁黄益斌。



    新冠疫情阴霾还未消散,这也使得福建今年国庆节显得有些特别。长假七天,天福集团总部灯火通明,硬是将“国庆节”过成了“劳动节”。

    10月3日,天福集团副总裁黄益斌在这个假期正式履新。一向以稳健著称的老牌闽系房企,天福集团在集团核心高管层面的人选方面一直以来都慎之又慎,此次新任副总裁的任命虽然还未对外公布,但已然引发了多方关注。

   资料显示,黄益斌有近10年的金融行业任职经验,曾先后为多家规模房企提供过金融服务。其实,早年他就为天福佳木斯项目提供过融资解决方案,对天福集团运作体系他也是极为熟悉的,同时丰富的金融领域丰富经验,也正是正在经历第三次跨越式发展的天福集团所器重的。

    迈入黄益斌办公室,首先引入眼帘的是墙上挂着的《天福家训》:不创新,则死亡;让客户得到实实在在的好处……每一条都那么朴实。

    黄益斌一身黑色T恤,搭配黑色长裤,显得清爽、干练。一个握手便迅速拉近彼此的距离。采访过程中,关于企业发展战略、核心优势、市场形势、挑战机遇等等,黄益斌娓娓道来。


    ▌守正笃实 其力日兴

    2021年,在众多房企收缩战略的时候,天福集团依然在上半年,分别在贵州、河南等地成功拿下8个大型项目,这也使得美好生活家园项目达到25个,全国版图也正式扩张至15省,同时操盘达到102个。在黄益斌看来,逆势布局对天福而言并非激进,而是得益于天福良好的财务状况和经营能力。

    据他统计,目前天福集团包括银行、AMC等在内所有金融负债还不到11个亿,整体的金融负责率约10%。而中国房地产企业50强中,一半以上的企业剔除预收款后的资产负债率超过70%,有部分企业净负债率甚至超过100%。

    天福集团能长期将金融负债率维持在10%之下的超低水准,在黄益斌眼中着实感到震惊,实属难以想象,他直言如果不从企业规模角度看,天福集团是他服务过众多规模地产企业中最为优质的一家房地产企业。

    27年来天福集团始终坚持地产为主业,形成了从“开发、建设、营销、物业”到“二手房、酒店、装饰装修”等等地产完整产业链的企业。天福一直坚持稳健的发展战略,金融杠杆适度,金融负债可控,做优做强开发。在重点区域保持较大的规模,形成一定规模效应,但又不唯规模论,天福更加重视以“利润率、负债率、现金流、销售回款、周转、成本”等多个指标进行全面均衡衡量。

    也正是感动于天福的稳健发展模式,才促使黄益斌毅然决然的加入天福大家庭。用黄益斌的话来说,27年守正笃实的天福集团,每天都焕发出不一样的活力。




    ▌守正出新 精业有为

    天福百余个项目,分布在全国15各省,全面了解项目的资金情况与需求,并制定资金全盘调配计划,匹配合适的资金支持方式,这对于鲜用使用金融杠杆的天福而言着实不是一项“小工程”,这也是新上任的主管集团资金的副总裁接下来必须要面对的巨大挑战。黄益斌坦言面对挑战,他已经拟定了全面的计划,有信心更有决心为天福资金端提供有力支持。

    黄益斌介绍,稳健的天福颇受传统的道家思想影响,《易传·系辞》书中说“《易》之为书也!不可远,为道也屡迁,变动不居,周流六虚,上下无常,刚柔相易,不可为典要,唯变所适。”简言之呢就是表达一个规律,“世上唯一不变的是永远在变”。

    对于天福而言,这种变化不仅仅是企业快速发展的变化,更是依据时代,依据地产环境的变而变。

    在黄益斌看来,未来企业发展最大的瓶颈,将是资金和金融能力。未来天福金融策略主要将聚焦在几个方面:1、凭借超低负债和良好的品牌实力,适度提高集团金融杠杆,在银行和金融体系获得较高授信,选定3-4家银行建立深度的战略合作迅速扩大合作授信规模。2、有序发力资本市场,试水资产证券化等融资手段,有效降低企业融资成本。3、集团相关板块主动或部分业务能对接资本市场。



    ▌守正笃行 未来可期

    地产江湖风云演义。对于市场,黄益斌认为,中短期内房地产政策显著放松的可能性不大,房地产融资也很难出现大幅宽松,但近期A股市场上,房地产板块却出现反弹,数家优质房地产企业走势强劲。

    近期有头部房地产企业爆出资金链紧张、在建项目建设大面积停工等诸多负面信息。银行业已经开始重点关注政策风险、加强准入、加强销售封闭资金管理、杜绝超进度放款、加强抵质押管理。

    由于近期个别头部房企存在违约风险,也将直接改变银行融资“唯排名论”、“唯白名单论”的局面。未来银行将不再也不能过分迷信全国排名,应该会将关注点转移至“关注房企客户资产负债率、资金链”等风险情况,充分评估其持续经营能力。

    而金融业融资评判标准的改变对天福这样的企业而言无疑是巨大的利好。“低负债、强销售”,强大的经营能力将成为天福在金融市场最大的优势。

    优秀的操盘能力,以及区域深耕所带来强大的品牌影响力和客户基础,使得天福项目具备快速的项目去化能力。“樟树天福古海玺院”、“叶县美好生活家园”等诸多从拿地、定位、销售都是一个中国房地产市场难得一见的“高运转、快去化”经典操盘案例。

    如今,随着银行按揭额度的恢复以及天福融资端优势的凸显,将为天福带来充足资金储备,这也将为天福“百园计划”的落地提供有力保障。
 

    “不求企业500强,但做企业500年”,可能是对天福现阶段最贴切的描述。守正笃行,久久为功,对即将到来的巨大挑战,黄益斌充满信心。



    以下为乐居财经与黄益斌的对话精选:
   
    乐居财经:您觉得当下开发商遇到的最大困难是什么?


    黄益斌:持续严控之下,今年几乎所有的民营开发商都遇到较大的困难,不仅是来自市场的竞争,还有政策的压力。其中最大的困难就是融资渠道的变窄,按揭回款放缓。

    乐居财经:天福集团做了哪些应对措施?


    黄益斌:1994年成立以来,天福集团深耕福建、贵州、河南等地,土地储备充足,资产负债率极低,拥有成熟高效经营管理体系以及明确的企业发展规划和精准的企业战略。这也使得集团在当下市场环境中,行稳致远。

    乐居财经:您觉得天福集团核心优势是什么?


    黄益斌:目前,天福集团正在开发的还未售的土地约有3000亩,已取得还未开发的土地约有2100亩,预计总货值超过300亿元。同时,已经与政府签定合作协议土地储备剩余土地储备约15000亩,预计总货值超过1000亿元。
  
    随着国家对22城实施住宅用地“两集中”政策后,房地产企业在土地获取上均面临巨大压力。另一方面国家对地产行业融资的持续收紧,在推高了融资成本、降低了房企利润率的同时,也使竞争的天平向拥有大量土储的房企倾斜。

    乐居财经:您如何看待接下来房地产发展趋势?


    黄益斌:从房住不炒的提出,到住有所居的定调,我觉得这是行业的大势。作为地产企业,在这样一个大环境下,我们的经营策略其实就是顺势而为。《天福家训》第一句话就是:跟着共产党走。只有坚定认识,立足企业发展新阶段,充分发挥自身优势,才能实现更高质量的发展。 



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